Par Meilleurs Agents
La baisse se poursuitLes mois se suivent et se ressemblent pour l’immobilier français. Au cours des trente derniers jours, les prix ont en effet continué de reculer dans l’ensemble de l’Hexagone (-0,2%). Cette tendance tend même à s’accélérer sur certains segments du marché avec un rythme mensuel de baisse parmi les plus importants de l’année. Ainsi, avec -0,6% en l’espace d’un mois, Paris a connu son troisième plus fort recul de 2023. Le constat est le même dans les dix plus grandes métropoles françaises qui, avec -0,3% en novembre, se rapprochent de leur record de baisse de février (-0,5%) et janvier (-0,4%). Bilan : en un an, les villes du Top 10 ont perdu -2,4% en moyenne. Du jamais vu depuis 2009 ! À titre de comparaison, entre le 1er décembre 2021 et le 1er décembre 2022, elles avaient progressé de +3,8%. Dans le détail, six des dix principales villes de l’Hexagone (hors Paris) ont à nouveau vu leurs prix diminuer depuis la publication de notre dernier baromètre. |
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Les points saillants qui ressortent de ce Baromètre :
- 3 132 €/m2 : prix moyen du m2 en France au 1er décembre (-0,2%) ;
- 9 686 €/m2 : prix moyen du m2 à Paris au 1er décembre (-0,6%) ;
- Lyon (-1,1%), Strasbourg (-0,8%) et Rennes (-0,7%) sont les villes qui ont connu les plus fortes baisses au cours du dernier mois ;
- Actuellement, il faut compter en moyenne 72 jours pour réussir à vendre son logement dans l’une des onze plus grandes villes de France. Lyon et Toulouse sont les villes les plus touchées par ce phénomène (il faut désormais 79 jours pour mener à bien une transaction dans ces deux métropoles) ;
- Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +73%. La ville la plus touchée est Strasbourg avec une augmentation du nombre de biens à vendre de +107% depuis janvier 2022, suivie par Nantes (+82%) ;
- Dans les villes du Top 10, 70% des logements vendus actuellement font l’objet d’une négociation contre 60% en janvier 2022. Quant à Paris, c’est presque 3 logements sur 4 qui sont concernés. Un record pour la capitale où 1 bien sur 2 se vendait au prix contre 1 sur 4 aujourd’hui.
- Les négociations sont aussi plus importantes avec des marges de discussions qui progressent elles-aussi : en moyenne, les candidats à l’achat obtiennent autour des 6% de rabais dans les villes du Top 10.
Des délais de vente qui s’allongent et des stocks qui gonflent
Finies les ventes ultra-rapides de la période post-Covid, aujourd’hui, les biens mettent de plus en plus de temps à trouver preneur. Entre la hausse des taux, la baisse du pouvoir d’achat immobilier, le moindre accès au crédit ou encore la frilosité de certains porteurs de projets à entrer sur le marché, les raisons ne manquent pas pour expliquer l’allongement des délais de vente dans la totalité des onze plus grandes villes françaises. Actuellement, il faut en effet compter en moyenne 72 jours pour réussir à vendre son logement dans l’une de ces communes, soit 6 jours de plus qu’il y a trois mois et 8 jours de plus qu’il y a un an.
À raison de 79 jours désormais nécessaires pour mener à bien une transaction, Lyon et Toulouse constituent les deux métropoles les plus touchées par ce phénomène. Ce sont d’ailleurs elles qui ont connu le plus fort allongement de leurs délais de vente au cours des trois derniers mois (+ 11 jours chacune). Elles sont talonnées en cela par Montpellier (+9 jours, 75 jours) et Paris (+7 jours, 74 jours). Bien qu’elles aussi concernées par cet accroissement des durées de vente, Strasbourg (+4 jours) et Lille (+5 jours) conservent pour leur part un rythme de vente inférieur à deux mois (respectivement, 59 et 60 jours).
Conséquence de cette difficulté à vendre : le volume de biens à vendre disponibles sur le marché augmente globalement sur tout le territoire depuis que les taux d’intérêt ont commencé à remonter. Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +73% . Les villes du Top 10 ne sont pas épargnées. À Strasbourg, notamment, le stock de biens à vendre a littéralement doublé (+107%) depuis janvier 2022. Avec +82% de logements en plus à la vente sur la même période, Nantes n’est pas en reste. Tout comme Bordeaux (+68%), Lille (+60%), Lyon (+75%) ou encore Rennes (+55%).
Le retour de la négociation
Dans ce contexte d’augmentation de l’offre et de réduction du pouvoir d’achat immobilier, la part des ventes ayant fait l’objet d’une négociation s’accroît considérablement au point que seules trois sur dix se font encore aujourd’hui au prix sur les différents segments.
Impactés par la hausse des taux d’intérêts, les porteurs de projets retrouvent un certain pouvoir de discussion face à des vendeurs obligés d’accepter des baisses de prix pour pouvoir vendre. Exemple, dans les villes du Top 10, 70% des logements vendus actuellement font l’objet d’une négociation contre 60% en janvier 2022.
Les proportions sont quasiment identiques dans les communes du Top 50 (71% de biens négociés en novembre 2023 contre 63% en janvier 2022) mais aussi les zones rurales (69% contre 63%). Quant à Paris, c’est presque 3 logements sur 4 qui sont désormais concernés. Un record pour la capitale où 1 bien sur 2 se vendait au prix contre 1 sur 4 aujourd’hui.
Plus nombreuses, les négociations sont aussi plus importantes avec des marges de discussions qui elles-aussi progressent. Concrètement : la différence entre le prix affiché en agence et le prix réel acheté a grimpé un peu partout dans l’Hexagone. Ainsi, depuis le début de la remontée des taux en janvier 2022, le pourcentage de négociation moyen a augmenté de 1,2 point de pourcentage dans les dix principales métropoles françaises (hors Paris) et de 0,7 point dans le secteur rural. En moyenne, les candidats à l’achat obtiennent actuellement autour des 6% de rabais dans les villes du Top 10 et près de 7% dans les zones rurales.
Dans la capitale, la marge de négociation atteint aujourd’hui les 5,1%, soit 1,3 point de plus qu’en janvier 2022. Pour un appartement proposé à 500 000 €, cela représente donc l’équivalent de 25 500 € de ristourne avec un prix de vente final de l’ordre de 474 550 €.
