Par Meilleurs Agents

• Bilan 2023 : un coup de frein généralisé 
  • Le nombre de transactions devrait largement passer sous le million pour atterrir à 890 000 (-20% vs. 2022) ;
  • Les prix ont diminué de -0,4% au niveau national (vs. +6,2 en 2022) ;
  • Paris est passée sous la barre historique des 10 000€/m2 (du jamais vu depuis 20 ans) ;
  • Bordeaux et Lyon sont les deux grandes métropoles dont les prix ont le plus diminué (respectivement -8,6% et -8,1%) ;
  • Un début de pénurie s’amorce sur le marché locatif (-18% de biens à louer depuis janvier 2022).

• Qui peut encore acheter ?
  • Si 90% des primo-accédants ont la capacité d’acheter un 50m2, il leur faut en moyenne 12 ans pour le rentabiliser (une durée multipliée par 8 en 2 ans) ;
  • 92% des villes sont accessibles aux secundo-accédants pour acheter 120m2 : tant que les prix restent aussi élevés, le marché de l’immobilier sera porté par les secundo-accédants.

• Quelles perspectives pour les douze prochains mois ?
  • Meilleurs Agents prévoit un recul des prix de l’immobilier de -4% et un volume annuel de 800 000 transactions (-10% vs. 2023) ;
  • Ce cycle baissier devrait perdurer au-delà de 2024.

Hausse brutale des taux d’intérêt, baisse significative de la production de crédit… Depuis janvier 2022, le marché de l’immobilier a dû s’adapter contraint et forcé aux nouvelles conditions de financement.

Bilan 2023 : un coup de frein généralisé

Conséquences des nouvelles conditions de
financement : le volume des transactions
et les prix sont en recul. Le nombre de vente
de logements anciens devrait largement
repasser sous la barre du million cette année
pour atterrir à 890 000 transactions, en recul
de -20% par rapport à 2022.

Avec une baisse des prix de -0,4%1 au niveau
national sur les douze derniers mois, le
marché fait face à une situation qu’il n’avait
pas connue depuis sept ans. Si cette bascule
en territoire négatif n’a, à première vue, rien
d’impressionnant, elle détonne face au +6,2%
enregistré en France l’année dernière. Les prix
sont ainsi à la baisse dans plus de la moitié
des villes. Désormais, plus aucun segment
du marché n’échappe à ce ralentissement, y
compris les zones rurales (+3% sur les douze
derniers mois contre +7,8% entre septembre
2021 et septembre 2022).

« Chute du volume de transactions, recul des prix dans plus de la moitié des villes, accumulation du nombre de biens à vendre et début de pénurie sur les biens à louer, les nouvelles conditions de financement ont fait basculer le marché immobilier en 2023. »
Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de Meilleurs Agents

Paris, symbole de la baisse des prix

Particulièrement touchée, Paris enregistre
une baisse historique de ses prix de -7,6%
depuis juillet 2020, du jamais vu sur ces vingt
dernières années, même lors de la crise
financière de 2008. Ainsi, les prix parisiens
sont repassés sous la barre symbolique
des 10 000 € le m². Et pourtant, la capitale
n’est pas la métropole française qui a le plus
souffert. Avec -8,6% et -8,1%, Bordeaux et
Lyon sont les deux grandes métropoles qui
ont le plus baissé ces douze derniers mois.
Ainsi, les villes du Top 10 ont vu leurs tarifs
reculer sur la période de -1,1% en moyenne.

Cette amorce de baisse de prix ne suffit pas à
compenser la contraction du pouvoir d’achat
immobilier des ménages. Au point de créer
aujourd’hui un déséquilibre offre/demande
non seulement sur le marché de la transaction
mais aussi de la location. Alors que le stock de
biens actuellement à la vente explose (+42%
depuis janvier 2022), le nombre de biens à louer
se réduit pour sa part drastiquement (-18% 2).
Ce début de pénurie contribue à accélérer la
hausse des loyers dans toute la France (+3,2% 3
en un an vs +2,1% l’année précédente).

Qui peut encore acheter ?

Selon le profil type des primo-accédants4
établi par les équipes scientifiques de
Meilleurs Agents, 90% d’entre eux ont
actuellement la capacité d’acheter un 50 m²,
mais ont-ils pour autant intérêt à sauter le
pas de la propriété ? Pas forcément… Dans
les conditions actuelles, il leur faudra douze
ans en moyenne pour rentabiliser leur
achat, c’est-à-dire pour se constituer un
patrimoine au moins équivalent à celui qui
aurait été le leur en restant locataire. Cette
durée a été multipliée par huit en à peine
deux ans !

La perspective de devoir garder au minimum
cette petite surface jusqu’en 2035 rend cette
opération financièrement peu attractive pour
les primo-accédants.

Conséquence : devenir propriétaire en
2023 pour les primo-accédants ne vaut le
coup qu’à condition de pouvoir acquérir
immédiatement un bien adapté au long
terme. C’est-à-dire, dont la superficie
correspondra encore à leurs besoins dans
douze ans. Malheureusement, si 57% des
communes du territoire restent accessibles
aux primo-accédants pour y acheter dès à
présent un 120 m², ils sont seulement 17% à
y vivre. Le marché se présente comme
peu favorable pour les primo-
accédants en ce moment. Tant que
les prix restent à ces niveaux, le
marché de l’immobilier sera de fait
principalement porté par les secundo-
accédants 5, dont l’apport personnel est
mécaniquement plus élevé et les revenus
souvent plus importants que ceux des primo-
accédants. Pour acheter aujourd’hui au moins
120 m², 92% des villes des villes sont d’ailleurs
accessibles aux secundo-accédants.

Quelles perspectives pour les douze prochains mois ?

L’octroi de crédit ne devrait plus être un
facteur bloquant pour le marché immobilier
d’ici quelques mois. En effet, à la faveur de la
spectaculaire hausse des taux de ces derniers
mois, les marges des banques sont en train
de se reconstituer leur permettant de rouvrir
le robinet du crédit. Une bonne nouvelle qui
n’est malheureusement pas de nature à
relancer le marché. En réglant le problème
de l’offre de crédit, la hausse des taux en a
asséché la demande qui devrait continuer à
se dégrader dans l’année à venir. De plus, les
biens à vendre vont continuer de s’accumuler.
Par conséquent, la baisse des prix devrait
s’accélérer et le nombre de transactions
encore diminuer l’année prochaine.

Pour les douze prochains mois, les équipes de
Meilleurs Agents anticipent un recul des prix
de l’immobilier de -4% et un volume annuel
de 800 000 transactions (-10% vs 2023).

La question qui se pose dès lors est : « combien de temps perdura ce cycle baissier ? ».

Ces dix-huit derniers mois, les Français ont subi une
perte moyenne de -20% de pouvoir d’achat
immobilier. Pour la combler, trois facteurs
entrent en compte : le recul des prix, la hausse
des revenus et la baisse des taux. La baisse
des prix ne pouvant être que progressive, la
solution viendra donc obligatoirement d’une
combinaison de ces trois leviers.
Au regard des prévisions de la Banque
Centrale Européenne en matière d’inflation, les
taux d’intérêt devraient rester élevés à moyen
terme. D’un autre côté, ni la revalorisation de
salaires, consécutive à l’inflation, ni la baisse
des prix anticipée par Meilleurs Agents, ne
seront suffisantes pour combler la perte de
pouvoir d’achat enregistrée ces derniers
mois. En effet, en septembre 2024, le pouvoir
d’achat des Français devrait encore s’établir
12% en dessous de son niveau de janvier
2022. Ainsi, ce cycle baissier devrait perdurer
au-delà de 2024.

« Même si l’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant, la demande restera
contrainte du fait du niveau des prix. De plus, l’accumulation de biens à vendre, au
cours des douze prochains mois, devrait accélérer la baisse des prix et la diminution
du nombre de transactions. Chez Meilleurs Agents, nous anticipons une baisse des prix
de -4% en moyenne en France d’ici fin septembre 2024 et un niveau annuel de 800 000 transactions. »
Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de Meilleurs Agents