Par Jérôme Quentel, Directeur du Développement de Vaneau
Vaneau, spécialiste de l’immobilier haut de gamme parisien depuis 50 ans
Analyse complète du marché parisien sur le deuxième trimestre 2023
- Une baisse de 3,4% du prix moyen au m² sur Paris intra-muros à 13,515 € à fin juillet
- Une forte augmentation de +31%, du nombre de mandats de vente signés par rapport à 2022 et nous sommes même à un niveau historique de biens en vente sur Paris, Neuilly et Boulogne
- Une augmentation des marges de négociations qui passent de 4,7% au 1er trimestre à 5,4 au 2ème trimestre et 5,5% en juillet, avec plus de 20% des ventes totales concluent avec une négociation de 10% ou plus par rapport au prix de vente affiché
- Une baisse des délais de vente, qui passent de 71 jours au 1er trimestre à 57 jours au 2ème trimestre et 58 jours en juillet 2023
Nombreux sont ceux qui doivent s’en vouloir de ne pas avoir suivi et mieux renseigné leur base de client acquéreurs tant celle-ci s’avère utile aujourd’hui. En effet, dans le contexte actuel, si nous souhaitons réaliser des ventes, il est préférable d’avoir un fichier client qualifié, car peu nombreux sont les acquéreurs qui décrochent leur téléphone pour des demandes d’informations suite à une publicité. Le contact téléphonique, le relationnel et le suivi client reprennent toute leur place dans le quotidien des agents immobiliers.
Sur un marché qui se cherche encore et difficile à cerner, les vendeurs commencent à intégrer le fait que les prix de l’immobilier à Paris sont sur une tendance baissière, et que celle-ci ne devrait pas s’inverser d’ici la fin de l’année. Si nous regardons l’inflation, les taux d’intérêt et la réticence des banques à prêter, la législation sur les DPE, la hausse des taxes foncières pour ne citer qu’eux, il est difficile d’imaginer comment le marché pourrait résister à tous ces vents contraires.
Face à ce contexte, le marché de l’immobilier haut de gamme, qui était épargné jusqu’à présent, commence lui aussi à subir des soubresauts, à l’exception des biens « zéro défaut », sans travaux, ou situés dans certaines rues très recherchées de la Rive Gauche.
Nous avons d’un coté des vendeurs qui sont de plus en plus nombreux à mettre en vente leurs biens quitte à anticiper la vente, craignant une dégradation du marché immobilier. Depuis le mois de mai, nous constatons une forte augmentation (+31% chez Vaneau) du nombre de mandats de vente signés par rapport à 2022 et nous sommes même à un niveau historique de biens en vente avec plus de 700 en portefeuille sur Paris, Neuilly et Boulogne.
Nous voyons également de nombreux investisseurs mettre en vente leurs biens (occupés ou vides), faute de rentabilité suffisante dans un contexte de forte inflation (rentabilité après fiscalité sous les 2% sur Paris avec des taux d’emprunts à presque 4%) et de la législation sur les DPE.
À noter que de plus en plus de propriétaires vendeurs souhaitent, dans un premier temps, que nous travaillions leurs biens en Off-Market afin de pouvoir essayer de le vendre à un prix optimiste sans surexposer le bien.
Du coté des acquéreurs, ils sont toujours présents, mais de plus en plus exigeants. Ils sont beaucoup moins nombreux à répondre aux annonces, et nous travaillons donc de plus en plus directement sur notre fichier client.
Les acheteurs ont aujourd’hui beaucoup plus de choix du fait de la une hausse importante du nombre de biens sur le marché. Pour ceux qui ont la possibilité d’acheter sans conditions suspensives de financement, leur marge de négociation est relativement élevée, allant jusqu’à 10% du prix affiché. Ils sont également nombreux à faire des offres sur plusieurs biens simultanément et à arbitrer une fois leurs offres acceptées, car il n’est plus rare de voir des dossiers solides subir des refus de prêts.
De plus, il est de moins en moins compliqué de convaincre les vendeurs de baisser leur prix ou d’accepter des offres bien en dessous des prix affichés. Dans ce contexte, nous constatons une baisse des délais de vente, qui passent de 71 jours au 1er trimestre à 57 jours au 2ème trimestre et 58 jours en juillet 2023.
Dans le même temps, nous observons une augmentation des marges de négociations qui passent de 4,7 % au 1er trimestre à 5,4 au 2ème trimestre et 5,5% en juillet, avec plus de 20% des ventes totales concluent avec une négociation de 10% ou plus par rapport au prix de vente affiché.
Depuis la mi-juin, nous constatons une accalmie certaine sur le marché du haut de gamme, mais en revanche, un regain sur le marché investisseurs. Le marché de la location étant très tendu, sans perspective de baisse des taux et des vendeurs à l’écoute du marché. De fait, les primo-accédant avec un dossier solide reviennent sur ce type de biens.
Bien évidemment, ce changement de paradigme chez les vendeurs entraine un léger repli des prix au m² sur Paris intra-muros : en effet, alors que nous étions sur un prix moyen au m² de 13 995 € en début d’année chez Vaneau, nous sommes sur un prix moyen de 13 515 € à fin juillet, soit une baisse de 3,4% sur les 6 derniers mois.
Après un été assez calme sur le front de l’immobilier haut de gamme, nous nous attendons à une rentrée et une fin d’année active chez Vaneau et ce pour plusieurs raisons :
- Le nombre élevé de biens à vendre
- La prise de conscience des vendeurs qui commencent à réajuster leurs prix
- La prise de conscience des acquéreurs que les taux ne baisseront pas pendant un long moment et donc ne vont plus reporter leurs projets d’achat
En conclusion, étant donné que toutes ces données de marché ont été intégrées par les vendeurs et les acheteurs, nous pensons que la correction à la baisse des prix de vente amorcée en juin ne devrait pas perdurer et que ceux-ci devraient se stabiliser jusqu’à la fin de l’année, permettant de refluidifier le marché.