Décryptage par Caroline Arnould, directrice générale de CAFPI

Caroline Arnould, directrice générale de CAFPI

Comme anticipé par les marchés financiers, la BCE vient d’annoncer une nouvelle hausse de 0,25% de ses taux directeurs, portant le taux de dépôt à 4%. Les éléments de langage entourant cette annonce laissent à penser que ce nouveau resserrement pourrait être le dernier ou, à tout le moins, que nous approchons de la fin de la phase de remontée des taux.

Avec depuis le début de l’année des ajustements mensuels successifs du taux d’usure, ayant permis aux banques de graduellement reconstituer les marges qu’elles avaient perdues sur les nouveaux crédits, nous anticipons dans les semaines qui viennent :

• d’une part, une normalisation de l’offre de crédit avec le retour progressif de réseaux bancaires qui s’étaient mis en marge du marché à partir de juin 2022,
• et d’autre part, le ralentissement de la hausse des taux de crédit qui pourraient se stabiliser sur un plateau compris entre 4,50% et 5%.

Dans un contexte de taux durablement plus élevés que ceux auxquels les Français s’étaient habitués ces 15 dernières années, de nombreux candidats à l’emprunt se trouvent désolvabilisés, leur charge de remboursement ne devant pas dépasser 35% de leurs revenus en vertu des normes du Haut Conseil de Stabilité Financière.

La bonne nouvelle de la rentrée, pour les acheteurs, est l’inflexion des prix de l’immobilier qui apparaît dans les derniers chiffres publiés par l’Insee. Les prix moyens ont déjà reculé de 6,3% à Paris et de 4,5% à Lyon depuis leurs points hauts d’il y a 18 mois. Le mouvement de baisse est plus récent dans le reste de la France, mais déjà sensible au 2^ème trimestre dans des villes telles que Strasbourg (-4,4%), Tours (-3,9%) ou Caen (-3,9%)*. Et l’on observe par ailleurs des décotes très significatives sur les biens de moindre qualité énergétique : -13,7% à surface égale pour les biens notés G ou F par rapport à ceux de meilleure qualité**.

Cette correction des prix est particulièrement bienvenue pour les candidats à la primo-accession et, combinée à la hausse rapide des salaires (+4,7% dans le privé sur 12 mois selon le ministère du Travail), pourrait, si elle se poursuit, compenser rapidement l’effet de la hausse des taux.

Lorsque cela ne suffit pas, d’autres solutions peuvent être envisagées telles que les donations intra-familiales ou le recours à des prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt Action Logement ou autres dispositifs de soutien locaux), pour lesquels l’accompagnement d’un courtier prend toute sa valeur.

Enfin, rappelons que, si les taux sont aujourd’hui autour de 4%, nous sommes sur un marché cyclique, et qu’il sera possible pour les emprunteurs de renégocier leur crédit lorsque, une fois l’inflation maîtrisée, les taux se normaliseront.

*Source FNAIM

**Source Observatoire immobilier Guy Hoquet