Interview d’Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France-Monaco

Le contexte favorable de baisse des taux d’intérêt de ces dernières années par les banques centrales a fourni un contexte exceptionnel de croissance pour certains domaines. C’est le cas de l’immobilier et notamment de l’immobilier haut de gamme et de prestige. Pouvez revenir sur ce contexte pour l’immobilier de prestige?

Bien évidement depuis la hausse des taux considérable qui a triplé dans les derniers 18 mois, le marché de l’immobilier est en train de plafonner, voire de baisser en général. Par contre le marché de l’immobilier de prestige est moins affecté et ce pour plusieurs raisons :

– pendant les temps difficiles la pierre reste toujours une valeur refuge et un investissement alternatif, spécialement pour les acteurs avisés

– une partie importante des acquéreurs est faite de grandes fortunes qui n’ont pas besoin de financement et qui contrairement aux acquéreurs classiques veulent profiter de la baisse d’activit

Depuis la hausse des taux des banques centrales débutée en 2022, et le resserrement du crédit, le marché de l’immobilier subit un retournement. Que constatez-vous sur votre marché de l’immobilier de prestige sur les différents segments de ce marché? (France- international – type de biens)

Naturellement la hausse des taux a ralenti les marchés immobiliers autant en France qu’à l’international. Pour le marché immobilier de prestige c’est surtout le bas du marché qui est affecté, c’est à dire les biens entre 1 et 3 millions souvent achetés par une clientèle bourgeoises qui a de plus en plus de difficulté à obtenir des prêts immobiliers. Par contre le marché haut de gamme est moins affecté car les investisseurs avisés veulent investir dans la qualité et considèrent la pierre comme un refuge. On note le même phénomène dans d’autres pays, même plus prononcé aux Etats-Unis par exemple où les taux d’intérêt et les prix à taux fixes s’approchent des 7 à 8% donc quasiment le double des taux français. Depuis le début de l’année, on voit que les acheteurs deviennent plus sélectifs et les biens qui se vendent encore sont ceux sans défaut et c’est le même phénomène sur tous les marchés. Par contre les biens avec certains défaut (en termes de localisation, état, valorisation) trouvent plus difficilement preneurs.

Si vous constatez un retournement de ce marché, y a t’il certaines catégories de biens ou lieux géographiques qui profitent de ce contexte plus difficile ?

Le phénomène étant le même pour tous les marchés, le haut de gamme résiste bien pour l’instant quelques soit la localisation du bien.

Du côté de la finance, le contexte de hausse des taux affecte les opérations de financement des entreprises et notamment les starts up, ce qui devrait impacter les investisseurs et entrepreneurs fortunés qui ont fait fortune rapidement et qui ont été des investisseurs importants sur l’immobilier haut de gamme ces dernières années. Ressentez-vous déjà cette situation et comment voyez-vous l’avenir dans ce contexte ? 

Au sein de notre maison les clients start-uppeurs représentaient qu’une petite partie de notre clientèle par conséquent l’impact est très limité dans le contexte que nous connaissons.

Le contexte actuel de retournement de l’immobilier peut-il être comparé à d’autres contextes difficiles pour le secteur dans le passé? 

Bien évidement comme dans d’autres secteurs le marché immobilier fonctionne par cycle. Après 3 ans de record avec des niveaux d’activité et de prix extraordinaires il est naturel que le marché se normalise. Depuis le début de l’année on a vu un plafonnement des prix et un ralentissement d’activité. Cependant, on part d’un très haut niveau et malgré cet ajustement l’activité et les prix restent solides d’un point de vue historique.

Au niveau international, quel bilan Sotheby’s International Realty fait-il de manière générale sur la première partie de 2023 concernant le marché de l’immobilier haut de gamme. Quelles sont vos anticipations? 

La hausse des taux ainsi que les circonstances extérieures difficiles (guerre en Ukraine, Israël, élections américaines) ont contribué à un ralentissement du marché dans le monde entier. Cependant comme en France, on voit qu’à l’international les segments très haut de gamme résistant bien avec des ventes records dans quasiment tous nos marchés internationaux. A mon avis les résultats pour 2023 seront encore étonnamment stables en considération des circonstances que nous connaissons. Jusqu’à octobre 2023 notre réseau a vendu pour plus de 1,3 milliard sur le territoire français et nous allons surement nous approcher des résultats records de l’année dernières avec un volume de ventes de 1,65 milliard. Cependant, il semble clair que le marché va devenir de plus en plus difficile par conséquent et spécialement pour les biens dans le bas du marché et/ou avec des défauts il y aura des ajustements de prix à la baisse.