La fiscalité est toujours un sujet particulièrement sensible, en particulier dans le secteur de l’investissement immobilier. Les règles ne sont pas les mêmes entre une résidence principale et un bien locatif, ou encore entre une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou bien soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Une Société Civile Immobilière (SCI), au même titre qu’un particulier, a la possibilité de revendre ses biens immobiliers. À cette occasion, elle est en mesure de réaliser une plus-value,  soit de percevoir un montant plus élevé que le prix d’achat initial du bien.

Comment se définit et se calcule une plus-value immobilière ?

Existe-t-il une différence de fiscalité entre les SCI soumises à l’impôt sur le revenu et celles soumises à l’impôt sur les sociétés ?

Qu’en est-il des éventuels cas d’exonération ?

Le présent article a justement été pensé en tant que guide sur la fiscalité des SCI et de leurs plus-values immobilières. Détails à suivre !

Définition et méthode de calcul d’une plus-value immobilière

On parle de plus-value immobilière dès lors qu’un bien immobilier est revendu à un montant plus élevé que lors de son acquisition. En d’autres termes, le prix de cession est plus élevé que le prix d’acquisition.

Si vous hésitez sur le prix d’acquisition à prendre en compte, c’est bien le prix figurant dans l’acte de vente qui doit être retenu. Outre le prix d’acquisition, le calcul de la plus-value immobilière peut également intégrer :

• la déduction des frais liés à la cession, comme par exemple la commission de l’agence immobilière, la mainlevée d’hypothèque ou encore les diagnostics obligatoires propres à la détection de plomb et d’amiante (sur justificatifs),
  • la majoration des diverses charges et indemnités prévues dans l’acte de vente au profit du vendeur,
  • la valeur en capital de la rente en guise de prix d’acquisition si le bien est cédé contre une rente viagère.

Certaines catégories de plus-values immobilières sont imposables, notamment dans le cas de la vente d’un bien locatif, d’une résidence secondaire, ou encore lorsque la vente est réalisée au sein d’une SCI. Cependant, dans le cas d’une SCI, les règles fiscales sont plus subtiles qu’il n’y paraît. Abordons le mode d’imposition suivant le fait que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou a contrario à l’impôt sur les sociétés (IS).

Comment sont imposées les plus-values au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ?

Intéressons-nous tout d’abord au cas des SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Il faut savoir qu’une SCI est soumise par défaut au régime fiscal de l’impôt sur le revenu, le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) étant réservé aux SCI en faisant la demande expresse.

Cela signifie notamment que toute plus-value réalisée par une SCI se voyant appliquer l’impôt sur le revenu est sujette à une imposition forfaitaire. Cette imposition concerne la cession :

• des immeubles bâtis ou non bâtis,
  • de parts de la SCI,
  • ou encore, fait souvent méconnu, de droits réels immobiliers tels que l’usufruit ou la nue-propriété.

L’imposition est alors réalisée suivant des taux précis :

• 19 % d’impôt sur le revenu,
  • 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %)),
  • sans oublier, si applicable, la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et la taxe relative aux plus-values immobilières élevées.

Source : Impôts

Détail important : dans le cadre d’une SCI, la vente ne doit pas nécessairement concerner une vente afin que la plus-value soit imposable. Il peut également s’agir d’un apport, d’un échange de biens ou d’un partage.

Quid de l’imposition des plus-values au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

A contrario, les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) disposent d’une fiscalité assez différente. Précisons que lorsqu’une SCI opte pour l’IS, ce choix est irréversible.

Revenons-en à l’aspect fiscal. Une SCI fonctionnant sur la base de l’impôt sur les sociétés est imposée suivant les taux suivants :

• 15 % jusqu’à 42 500 €,
• 25 % au-delà.

Source : Impôts

Aucune exonération et aucun abattement ne peuvent être pris en compte. La manière de calculer la plus-value change sensiblement. Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, la notion de valeur nette comptable est primordiale.

La plus-value se calcule à partir de la différence entre la valeur nette comptable du bien vendu et le prix de cession réglé par l’acquéreur Or, la valeur nette comptable correspond au prix d’origine du bien diminué des amortissements propres à la structure du bien, comme dans le cas de la toiture, de la façade et des travaux de rénovation.

La déclaration obligatoire des associés

En matière de taxation des plus-values immobilières, la SCI prise dans sa globalité n’est pas la seule chargée d’effectuer les déclarations adéquates. Les associés ne sont pas en reste, et disposent de leurs propres responsabilités.

Leur principale responsabilité consiste à dûment déclarer leur quote-part de plus-value imposable au sein de la case 3 VZ de la déclaration de revenus.

SCI et plus-value : quels cas d’exonération ?

Il existe bel et bien des cas d’exonération permettant de ne pas payer de taxes sur la plus-value réalisée. Ainsi, les principaux cas d’exonération sont :

• les résidences principales,
  • les ventes immobilières inférieures à 15 000 €,
  • les logements sinistrés,
  • les biens immobiliers possédés depuis plus de 30 ans,
  • les expropriations pour cause d’utilité publique,
  • et enfin les ventes réalisées par des personnes retraitées ou invalides disposant d’une pension modeste.