Baromètre des prix Coldwell Banker
Synthèse et visions par Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty.

L’indicateur de référence du marché de l’immobilier du luxe France / Monaco / Suisse / Belgique

Une offre de biens premium à la vente en baisse, équivalente au niveau de 2019.

Alors que 2021 et 2022 ont marqué une forte croissance des volumes à la vente sur le marché de l’immobilier haut de gamme, pour atteindre près de 80 000 annonces, l’année 2023 retrouve le niveau de 2019, avec plus de 40 000 biens à la vente. Cette tendance baissière de l’offre suit celle du marché classique mais résiste mieux, notamment en termes de négociation. Aussi, les surfaces habitables ont également tendance à diminuer sur le segment haut de gamme, passant de 210m² en moyenne en 2019 à 193 m² en 2023 « 17 m² de surface perdue en 4 ans contre 6m² en moyenne sur le segment classique, c’est presque trois fois plus mais tout est relatif car proportionnellement, cela reste identique entre le marché haut de gamme et classique », précise Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty, il ajoute « notre clientèle nationale et internationale est de plus en plus exigeante ces dernières années, elle refuse toute surface non utilisée et résonne davantage avec une vision d’investisseurs qu’au réel coup de cœur. Le luxe reste l’espace surtout quand il est optimisé. »

Côté prix de vente, un marché immobilier du luxe qui résiste, pas de rabais ou de grande braderie en vue.

Le baromètre des prix Coldwell Banker 2023 souligne des disparités territoriales dans la résistance des prix des biens de luxe en France et en Europe (Monaco, Suisse et Belgique). Le segment du luxe résiste partout, mais c’est en France où l’on atteint les plus fortes hausses de prix.
Le baromètre des prix Coldwell Banker observe en effet une croissance moyenne des prix de 3% en France en 2023. Un chiffre facial, avant tous actes de vente certes mais qui démontre l’attractivité et la robustesse de l’immobilier de prestige à l’échelle nationale. Au niveau Européen, +0,2 % en Suisse et +1 % en Belgique. Une résistance, particulièrement forte dans le sud, qui démontre une meilleure solidité du marché premium face au marché standard, dans lequel « les prix des logements anciens en France métropolitaine ont enregistré une diminution de 1 % sur un an en août 2023, pour la première fois depuis fin 2015. Une baisse qui ne cessera de s’accélérer dans les mois suivants pour atteindre 3 % sur un an en novembre 2023 », détaillent les Notaires de France dans leur dernière note de conjoncture.

Un taux de négociation 3 fois moins important que celui du segment classique (8% vs 24%), marqueur d’une meilleure anticipation du marché des vendeurs premium

Parallèlement à l’augmentation de 3% du prix des annonces en 2023 sur le segment premium, on observe un fort différentiel des marges de négociation avec le segment classique. Ainsi, les prix des biens de luxe sont négociés en moyenne 8% alors que la négociation s’établit à 24% sur le marché classique.
« Ces données confirment ainsi la meilleure anticipation des acteurs premium du marché, à même d’intégrer les impacts macro-économiques dans la formation de leur prix de vente. » complète le CEO.

Un marché de l’immobilier du luxe unique, soutenu par la conjoncture nationale et internationale

Avec une croissance des prix de l’ordre de 3% sur le territoire national, le marché des biens premium tire son épingle du jeu dans un contexte économique et politique morose. 3 facteurs macro-économiques expliquent notamment cette résistance en 2023.

L’inflation

L’inflation à 5,8% qui a frappé l’Europe cette année a donné un coup de frein au marché immobilier classique. Elle a cependant également pu contribuer à la croissance du segment premium, car dans un contexte inflationniste, l’immobilier « joue pleinement son rôle de valeur refuge et de rempart contre l’inflation. Investir lorsque l’inflation augmente, rentre dans une stratégie de valorisation du bien à terme. », précise Laurent Demeure, Président et CEO de Coldwell Banker Europa Realty.

Le taux de change comme aubaine

Second indicateur éclairant : le taux de change, qui a permis à une clientèle internationale d’investir en France, moins chère par effet de valeur monétaire.
L’appréciation du dollar permet ainsi de diminuer le coût de l’immobilier à Paris de 6,4 %*, sur simple impact du taux de change.

Des taux de crédit accessoires pour une clientèle prémium, largement épargnée

L’augmentation rapide des taux de crédit a stoppé les transactions, faute de financement, d’une partie des acquéreurs en France. Sur le segment premium, et d’autant plus sur le segment haut entre 4 et 5 millions, les acquisitions comptent une moindre propension de recours au crédit : l’augmentation des taux a donc mécaniquement moins impacté ce segment, alors que le segment classique est dépendant au crédit pour la moitié des transactions.

Le Sud de la France, perpétuelle locomotive

En France, le Sud de la France est marqué par une forte croissance des prix et notamment sur le segment des biens premium, à la vente de 1 à 5 millions d’euros. Véritable locomotive des prix, la région a su continuer d’attirer les investisseurs en 2023 et a connu une nette croissance de ses prix immobiliers.
L’immobilier joue pleinement son rôle de valeur refuge, malgré un contexte économique incertain. Ainsi, la croissance des prix à Antibes atteint 14%, avec un prix au mètre carré à 11 860€ sur le segment premium. A Cannes, les prix augmentent de 10%, pour atteindre 12 920€ /m² et à Nice, +9%, avec des prix de 9 929€ /m².

– Une clientèle internationale qui domine la demande dans le Sud de la France

La forte attractivité, historique, du Sud de la France pour une clientèle internationale en quête d’une résidence secondaire s’est largement confortée en 2023. Si le sud de la France attire depuis toujours les étrangers, en premier lieu les anglais, les américains, les hollandais et les belges, il est à noter que l’impact des taux de change et du statut de l’immobilier comme rempart face à l’inflation ont joué dans cette évolution. Ce report vers la France, « récurrent lorsque le contexte international va mal », comme le précise Laurent Demeure, souligne la solidité du marché et de son attractivité de long terme.

– Le retour au classicisme pour sa résidence secondaire

Un des impacts de l’inflation, de l’incertitude et du contexte géopolitique est encore une fois le retour du statut « refuge » de l’immobilier. Le retour au classicisme d’une localisation historique, attractive, prestigieuse sur le plan international, et donc solide, s’est manifesté d’autant plus en 2023. A Antibes, les prix des biens premium ont ainsi augmenté de 14%, de 10% à Cannes et de 9% à Nice.

– La côte Atlantique : une baisse des prix après la surperformance

Sur la Côte Atlantique, Cap Ferret exclu, la tendance est au contraire à la baisse des prix, comme sur le marché classique. A Bordeaux, le prix au mètre carré des biens de luxe a diminué de 3 %, pour atteindre 6 053€. A Nantes, on observe une baisse de 3 % (5 561€), et de 2% à Biarritz (10 769€). Ces baisses interviennent après une croissance très forte ces dernières années, avec des marchés moins prisés par la clientèle internationale que celui de la Côte d’Azur.

Le marché premium est-il connecté au segment transactionnel classique ?

Le marché du luxe en France suit donc la tendance de fond du marché immobilier français, à savoir une baisse des volumes de transaction, et une moindre croissance des prix, mais semble mieux résister. Bénéficiant d’un taux de négociation plus clément et d’une clientèle internationale à même de tirer les prix, le segment du luxe est en outre beaucoup plus préservé de l’impact de la hausse des taux de crédit. Sans déconnecter du segment classique, il offre en revanche une meilleure résistance et solidité.

Quelles perspectives se dessinent pour le marché immobilier du luxe en 2024 ?

– Vers une correction profitable aux acquéreurs au 1er semestre 2024

Après une année marquée par une croissance des prix, le marché premium
devrait s’assagir en 2024. Cette correction, que l’on peut anticiper par « un
ralentissement du phénomène de report des résidences secondaires dans le
sud », qui a marqué l’année 2023, mais aussi par l’anticipation des vendeurs
d’une hausse de la négociation, devrait cependant rester temporaire, pour une
reprise attendue en seconde partie d’année. Elle est d’ailleurs à relativiser au
regard de l’état de la demande, toujours inférieure à l’offre, qui devrait elle-
même se raréfier en raison de la forte diminution de la construction neuve.
Laurent Demeure, Président et CEO de Coldwell Banker Europa Realty
explique : « En cette fin d’année, on n’observe plus d’anticipation à la hausse
des vendeurs, qui se projettent maintenant dans un marché de négociation.
Nos analyses anticipent dans ce cadre une baisse des prix modérée au 1er
semestre 2024, de l’ordre de 4 %, dans les villes analysées par notre baromètre.
Cette période sera donc probablement le meilleur moment pour acheter, et
profiter de la correction de ce marché premium, puisqu’à partir de juin, en
raison de la maîtrise de l’inflation et de l’arrêt de la hausse des taux, si ce n’est
du début de leur diminution, le marché global devrait repartir dans un cycle
positif ».

– Maîtrise de l’inflation et fin de la hausse des taux : vers une reprise du marché ?

En zone Euro, l’inflation semble maîtrisée et sera beaucoup moins importante
l’an prochain, avec 3,3 % attendus, contre 5,8 % en 2023. Conjuguée à une
croissance stable (2,9 % en 2024 / 3 % en 2023), et surtout à la fin de la hausse
des taux de crédit, l’économie semble montrer des signes de consolidation,
favorables à une stabilisation des marchés immobiliers, puis à une reprise.

– Une demande prévisionnelle portée par l’augmentation du nombre d’ultra-riches

Dernier facteur qui pourrait pousser la demande sur le marché du luxe dans les
2 prochaines années : l’augmentation de 28 % du nombre d’ultra-riches
attendue d’ici 2026. Ces fortunes qui s’enrichissent forment une clientèle
internationale premium, à même d’investir dans l’immobilier secondaire de
luxe, au cœur des localisations les plus attractives de France et d’Europe.

« Finalement, le marché premium, s’il suit la tendance générale du marché
immobilier, avec un ralentissement de la croissance et une anticipation de la
négociation, reste largement plus solide que le marché classique.
Conséquence ? L’amplitude des baisses n’est pas aussi forte, et la reprise
annoncée pour le second semestre 2024, associée à l’enrichissement des
fortunes européennes, devrait soutenir ce marché dans sa croissance », conclut
Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker Europa Realty

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Le baromètre des prix Coldwell Banker s’impose dès son lancement comme l’indicateur de référence du marché de l’immobilier prémium en France, à Monaco, en Suisse et en Belgique.

Actualisé tous les trois mois, il offrira également des focus régionaux sur le segment des biens mis en vente entre 1 et 5 millions d’euros et celui de l’ultra luxe, aux prix supérieurs à 5 millions d’euros. Cette analyse exclusive en France, basée sur les données PriceHubble met en exergue des indicateurs essentiels comme les prix, les volumes d’annonces à la vente, les taux de négociation et l’évolution des surfaces habitables. Une première étude qui fait office de bilan 2023 et ouvre sur les perspectives 2024, on y découvre aussi un comparatif avec le segment transactionnel “classique”.