Cushman & Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, tire ses premières analyses de la publication des chiffres de marché pour le 1er semestre 2023.
Malgré le contexte social actuel extrêmement tendu, la France continue de faire preuve d’une incontestable capacité de résilience. Sur le front économique, le spectre de la récession s’éloigne, selon les dernières prévisions de la Banque de France qui ui temporise en revanche le rythme de reprise attendue pour 2024 et 2025. Du côté de l’inflation, le pic lié à la crise énergétique semble derrière nous. Néanmoins, la BCE a récemment exprimé ses craintes sur le niveau de l’inflation sous-jacente qui reste très élevée, annonçant de nouvelles hausses à venir de ses taux directeurs. « Ce n’est clairement pas une bonne nouvelle pour le marché de l’investissement, qui s’est figé dans l’attente d’une normalisation du marché du financement et de la reconstitution d’une prime de risque et de liquidité attractive pour l’immobilier. Or son horizon est à nouveau repoussé » commente Barbara Koreniouguine, CEO France.
Sur les marchés locatifs, les signaux apparaissent plus contradictoires : les besoins structurels d’adaptation des parcs et la bonne tenue de l’emploi continuent de soutenir les mouvements des entreprises. « Il est en revanche clair que le climat anxiogène, à de multiples points de vue, n’est pas favorable à la prise de décision rapide, comme l’atteste le redémarrage très progressif du marché des grandes transactions. Quant au niveau historique atteint par l’offre globale en bureaux, il biaise quelque peu la perception qu’ont les utilisateurs de l’étendue de leurs options. Car on ne peut pas parler d’abondance d’opportunités qui combinent les impératifs de centralité et de qualité désormais exigés » conclue-t-elle.
Bureaux Ile-de-France
Avec un peu plus de 815 000 m² placés à mi-année, le marché des bureaux franciliens a rattrapé une partie de son retard, après un démarrage 2023 timide : le recul par rapport à 2022 n’est plus que de 22 %. « Comme nous l’anticipions, la levée des conditions suspensives sur plusieurs signatures > 5 000 m² permet au segment d’afficher une meilleure performance. En effet, dans un souci d’optimiser leur outil immobilier et de l’adapter aux nouveaux modes de travail et aux impératifs environnementaux, les grands utilisateurs demeurent très actifs » réagit Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France.
A la Défense, l’absence de deals > 10 000 m² pèse sur l’activité, malgré un marché de la petite et moyenne surface résilient et en progression par rapport à 2022. La bonne performance enregistrée par la 1ère périphérie Sud, qui totalise sur le semestre 6 deals > 5 000 m², confirme que certains grands utilisateurs commencent à élargir leur scope de recherche. Et Péri-Défense crée la surprise en ce 2ème trimestre, avec 3 grandes signatures, après un début d’année atone. « En tout état de cause, l’accélération attendue sur la fin de l’année reste déterminante pour atteindre les 1,9 M m² placés annuellement. Un objectif qui reste atteignable, puisque nous avons identifié pas moins de 650 000 m² de grandes signatures qui devraient se concrétiser sur 2023 » conclue-t-il.
Investissement France en immobilier d’entreprise banalisé
Sur le front de l’investissement, la baisse de l’activité s’accélère à nouveau : avec 6,2 Mds € d’engagements recensés (selon les résultats provisoires), le 1er semestre s’inscrit en recul de 50 % comparativement à 2022, le 2ème trimestre accusant un plongeon de plus de 65 % sur un an. La logistique, en particulier, continue de corriger très fortement, pour ne plus peser que 9 % des engagements totaux. « C’est surprenant, au vu de la rapidité de la décote qui s’est faite sur ce marché, de l’orientation durablement favorable de son sous-jacent locatif et de la volonté affichée des investisseurs de diversifier leurs portefeuilles » note Nils Vinck, Head of Capital Markets France.
Les bureaux font preuve de davantage de résilience, concentrant à nouveau près de 60 % des engagements. « Maintenant, le commerce reste la seule classe d’actifs sur laquelle des opérations majeures mobilisant de l’equity core sont en cours » précise-t-il. Les investisseurs doivent en effet faire face actuellement à une double problématique : la faible compétitivité des rendements immobiliers comparativement aux niveaux de rémunération désormais atteints par les actifs financiers, et surtout l’incertitude quant à l’ampleur de la correction et au moment où interviendra la normalisation du marché. « Toutes ces incertitudes gèlent la capacité des investisseurs à se projeter sur le moyen-long terme, qui reste l’horizon de l’investissement immobilier. Je considère néanmoins qu’une partie significative du chemin est réalisée : après sans doute un pic attendu fin 2023 / début 2024, l’OAT devrait refluer pour se stabiliser dans le courant de l’année prochaine autour de 3 – 3,5 %, ce qui devrait permettre aux différents taux prime de converger vers les 4,5 %, pour établir un nouvel équilibre de marché. Or, dans un environnement où les effets de friction liés aux mutations actuelles de notre modèle économique risquent d’entretenir un bruit inflationniste, l’actif immobilier générateur de cash-flows indexés gardera tout son intérêt » conclue-t-il.